Регистрация сделки купли продажи земельного участка

Впервые право собственности на земельный участок появилось на территории России еще в давние времена. На протяжении длительного периода, вплоть до правления Петра Первого, широкие социальные слои российского населения владели землей. Время вступления Петра Первого во власть и последующая смена его Екатериной Великой характеризуются закабалением, а после и абсолютным рабством крестьян в попытке догнать «просвещенную Европу». Только в 1861-м году, с освобождением крестьян от крепостной зависимости, сопутствующие реформы позволили оформлять права на земельный участок официально, а сами они стали частью субъектов землепользования.

Реалии земельного права и совершения сделок с землей в Российской Федерации

На сегодняшний день под понятием земельного права в Российской Федерации подразумевается совокупность отношения собственности на определенные территории земли. Развитие земельного права происходило постепенно, в несколько этапов, и до сих пор оно не достигло идеального позиционирования.

Регулирование земельных отношений в нынешнее время осуществляет Земельный кодекс страны. Согласно официальному указу Президента, выпущенному в 1993-м году под номером 1767, физические и юридические лица, являющиеся собственниками земли, получили право на продажу, завещание, дарение, обмен, аренду и сдачу этой земли. Также собственники вправе использовать земельные участки в качестве взноса в капиталы разных типов акционерных обществ и других сообществ, включая кооперативы и так далее. В целом ситуация выглядит следующим образом:

• Действующее законодательство позволяет гражданам образовывать общую совместную или долевую собственность посредством объединения нескольких соседних земельных участков на добровольном основании.
• Физические и юридические лица вправе передавать участок, являющийся их законной собственностью, в пользование. Они могут отказываться от земли на добровольном основании и передать территорию в собственность третьим лицам по договору ренты. Также есть возможность передачи участка на условиях доверительного управления и совершения любых других сделок.
• Что касается органов государственной власти, то они располагают возможностью отчуждения государственной собственности на основании приватизации земли. Государственные органы могут передавать землю физическим и юридическим лицам во временное, бессрочное или безвозмездное срочное пользование.
• Лица, являющиеся участниками долевой собственности, имеют право на осуществление сделок на продажу с земельными участками, завещание, дарение, передачу в залог, внесение в капитал юридических лиц и так далее.

Совершение любых из перечисленных сделок возможно в мере, какая предусматривается действующим законодательством для участка, не исключенного и неограниченного в обороте.

Особенности совершения сделки по купле-продаже

Совершение земельно-правовых сделок осуществляется с учетом действующего законодательства и закрепленных им процессуальных требований. Например, сделка по отчуждению земельного объекта может заключаться исключительно в письменной форме с обязательным оформлением официального договора. Существуют случаи, когда отчуждение возможно только при условии получения соответствующего решения государственных органов.

Наиболее часто встречающимся в практике типом земельно-правовой сделки является купля продажа с земельными наделами. Данный вид сделки является возмездным и предполагает передачу права собственности на использование земельного участка одной стороной другой стороне при условии получения денежной компенсации в оговоренном заранее размере. Аналогичный порядок совершения сделки предусмотрен и при условии передачи земли в пользование на правах аренды.

В случае купли продажи земельного надела, являющегося государственной или муниципальной собственностью, где одна из сторон является физическим или юридическим лицом, применяется особенный порядок передачи прав. Процесс купли продажи государственной или муниципальной земли регулируется статьей 28 Земельного кодекса Российской Федерации.

Требования к сделке купли продажи земельного надела?

Сделки в рамках купли продажи земельного надела предусматривают обязательное соблюдение следующих требований:

• Целевое предназначение, утвержденное за участком, не может быть изменено.
• Маломерные наделы земли не предусматривают возможности образования таковых.
• Совершение сделок и дальнейшее использование земельного участка не должно наносить вред состоянию земли.
• Сфера разрешенной эксплуатации и санитарный режим, присвоенные земле, не могут быть изменены.
• Обязательным условием является индивидуализация предмета купли-продажи – в договоре должны указываться сведения, имеющиеся в кадастровом паспорте.

Соблюдение данных требований позволит избежать каких-либо сложностей в рамках купли продажи земли.

Суть и значение договора продажи земельного участка

Купля продажа с земельными наделами предусматривает передачу права собственности на землю. Обязательным требованием в данных случаях является оформление договора купли продажи, представленного в письменной форме. Также необходима государственная регистрация купли продажи.

Решение о продаже земли должно приниматься собственником на добровольной основе и самостоятельно. Законом запрещается вынуждение собственника на принятие решения на продажу с земельными участками. К списку обязательных сведений, которые должны присутствовать в договоре, относятся следующие:

• Данные лиц, являющихся участниками (сторонами) продажи земельного участка.
• Кадастровый номер и стоимость надела земли.
• Площадь, местоположение и назначение земли.
• Имеющиеся ограничения.

Законом определяется минимальный перечень обязательств противоположных сторон. В список входит обязательство продавца передать право собственности на землю и гарантировать отсутствие каких-либо имущественных прав или возможных претензий со стороны третьих лиц. Исключением являются случаи, когда покупатель дал свое согласие на покупку обремененной земли. Обязательством второй стороны продажи земельного участка (покупателя) является своевременная передача установленной суммы средств в объеме, утвержденном договором купли продажи земельного надела. Объект передается от продавца к покупателю на основании передаточного акта с подписями обеих сторон или по другому документу, предусмотренному законодательством.

Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок

Государственная регистрация процедуры продажи земельного участка и сопутствующей передачи права собственности является основанием для совершения этой процедуры. После того как процедура завершена, а также после государственной регистрации передачи права на недвижимое имущество, права собственности продавца теряют силу. Как правило, договор перед регистрацией заключается в письменной форме посредством оформления одного документа. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, регистрации подлежат все случаи возникновения, передачи и прекращения прав собственности на объекты недвижимости. В случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации, регистрацию осуществляют на основании судебного решения. Моментом возникновения прав собственности на недвижимое имущество становится момент оформления государственной регистрации.

Документы для осуществления процедуры может подать как непосредственно владелец, так и другое лицо (по договоренности). При необходимости специалисты Московской муниципальной коллегии адвокатов готовы предложить сопровождение клиентов в соответствующих делах.